요즘 다이빙 강사 교육을 받으면서 인생 후반전을 준비하는데 속도가 붙고 있는 느낌입니다. 처음에는 은퇴 준비를 하면서 바닷가 시골로 들어가는 게 못 마땅해 하던 와이프도 인생 후반전 준비에 관심을 가져주는 것 같다 더없이 기쁘네요. 오늘 간만에 좋은 땅을 찾았는데요. 울진 계획관리지역에 있는 땅 463평 입니다.
이 땅을 보고서 와이프도 계속 눈에 밟히는 땅이라며 관심을 가지고 있고, 저 역시 이 땅이 가진 여러가지 조건을 보면 욕심이 나는 상황입니다. 금전적으로 준비가 되어 있다면 더 적극적으로 협상을 해보겠는데 현금을 들고 있는 게 아닌 직장인에게는 무척 아쉽기만 한 상황입니다.
하지만, 기회라는 건 언제 어디서 찾아올지 모르고 지금 당장 돈은 없지만 그 땅이 내 땅이 될지도 모르기 때문에 마음에 드는 땅이 나왔을 때 내가 찾고 있는 땅인지, 인생 후반전에 적합한 땅인지 분석해 두는 게 좋습니다.
위치는 바닷가에 있어야 합니다.
요즘 제가 분석하고 있는 땅은 와이프가 먼저 찾은 땅입니다. 위치과 경관만을 보면 그동안 우리 부부가 찾던 땅임에는 틀림없어 보입니다. 자꾸 눈에 아른아른 거리는 땅이라고 할까요?
인생 후반전을 위해 찾고 있는 땅
카페와 펜션, 다이빙 샵 용도의 땅입니다.
스쿠버다이빙을 전업으로 하는 분의 조언을 들어보니, 우리나라에서는 스쿠버다이빙 샵을 운영해서는 먹고살기 힘들다고 합니다. 이유는 4계절이 뚜렷한 기후때문인데요. 스쿠버다이빙이 가능한 수온은 여름과 가을철에 국한되고, 겨울과 봄에는 레크레이션 다이빙을 하기 부적합한 환경이기 때문에, 2계절 벌어서 2계절에 까먹고 있다는 말씀을 하시네요.
제가 인생 후반전에 계획하고 있는 것은 사업으로 큰 돈을 벌겠다는 계획이 아니라, 유지만 하자는 수준으로 계획하고 있습니다. 사업이라고는 해보지도 않은 저이기에 까먹지 않고 유지만 한다면 바랄게 없네요.
말씀드린 것 처럼 다이빙 샵을 계획하고 있어서 바닷가 근처에 있어야 합니다. 하지만 바닷가 1선에 있으면 해풍과 짠물에 건물이 부식되고 지저분해 보이기 때문에 바닷가에서 200m 정도는 떨어진 곳에 있어야 합니다.
또한, 다이빙 샵 외에도 작은 숙소와 카페를 겸할 예정이므로 바닷가 1선 보다는 바다 전망이 좋은 언덕 위의 땅이어야 합니다. 물놀이 성수기가 아닌 겨울과 봄에는 숙소와 카페를 찾는 손님이 있어야 하기에 전망은 필수 입니다.
땅 값이 2억 전후여야 합니다.
가진 돈이 많지 않고 은퇴하고 준비를 하려면 살고 있는 아파트를 팔아서 자금을 충당해야 하기 때문에 땅 값이 너무 비싸면 안됩니다. 젊어서 돈 모으지 않고 뭐했냐고 한다면 할 말이 없지만, 나름 최선을 다해 살았으니 부끄럽진 않습니다.
땅 값 2억에 건축비 5억, 총 7억 수준에서 준비를 마쳐야 합니다. 건축비 7억에 카페와 작지만 특징 있는 숙박 시설을 준비하는 게 가능할 지 모르지만, 지금으로선 7억을 한도로 준비해야 하는 상황입니다.
울진 계획관리지역 땅 463평 2억
이 땅이 아른거리는 이유는 몇 가지가 있는데요. 바닷가에서 직선 거리로 300m 지점에 있고 언덕 위에 있어서 보이는 바다 뷰가 아주 멋집니다. 그리고 이런 저런 것들을 할 수 있도록 아주 적당한 면적이라는 점이죠. 물론 가격도 2억이라는 점도 만족합니다.
바닷가 쪽 상공에서 해당 토지를 바라보면 너무 안쪽으로 들어가 보입니다. 좀 답답할 것 같은 위치인데 현장 임장을 해봐야 알 것 같습니다. 바닷가 마을 앞에는 모래사장이 있지만, 모래 침식이 심한지 구조물로 침식을 막은 게 보이네요. 이건 좀 아쉽네요.
공시지가와 매매호가가 너무 차이가 나서 인근 지역 실거래가를 알아봤어요. 해당 토지는 2015년에 평당 30만1,000원 수준에 거래된 것으로 이후 부동산 가격 상승분이 반영된 듯 합니다.
토지에서 보이는 바다 풍경입니다. 이 정도 높이에서 저렇게 보이면, 2~3층에서 바라보는 뷰는 꽤 괜찮을 것 같습니다. 한 가지 아쉬운 점은 2차선 도로에서 해당 토지로 진입하는 도로가 약 50m 정도인데 딱 건축 할 수 있는 4m폭이라서 마주 오는 차가 있을 때는 불편을 감수해야 하네요.
해당 토지이용계획을 살펴봤습니다. 개별공시지가가 평당 22,374원입니다. 지금 매매가는 2억원으로 평당 43만원을 넘습니다. 공시지가가 큰 의미는 없지만 상당한 차이가 있는 것으로보아 이 지역에 다른 호재에 대한 기대감이 반영된 듯 하네요.
해당 토지가 있는 지역은 계획관리지역입니다. 땅을 보러 다니면 보전지역, 계획관리지역, 생산관리지역 등 어려운 용어를 접하게 되는데, 계획관리지역은 도시지역으로 발전할 것으로 예상되는 지역으로 체계적인 관리가 필요한 지역을 말합니다. 개발이 될 수 도 있다는 아주 작은 신호입니다. 이 부분은 따로 자세하게 포스팅 하겠습니다.
아직 임장을 다녀오진 못했지만, 로드뷰나 영상으로 보는 것 만으로도 충분히 매력적인 땅으로 보이고 우리 부부가 계획하는 인생 후반전에 부족하지 않은 곳입니다. 실제 임장 후기는 9월에 다녀 온 뒤 올리겠습니다.
주변 땅 최근 실거래가 확인
바로 아래 접해있는 토지는 올해 2월에 거래되었는데 평당 39만8,000원에 거래되었네요. 최근 주변에 전원주택과 근생시설이 건축되고 있는 것을 보고 땅 주인이 조금 욕심을 낸 것으로 보입니다.
9월에 해당 지역을 직접 방문하고 부동산 상담을 할 예정입니다. 오늘 살펴봤던 땅은 면적 규모나 땅의 위치, 가격 들은 어느 정도 만족하지만, 해당 토지의 지목이 전(田)으로 되어 있기 때문에 몇 가지 체크할 사항이 있습니다.
바닷가 1선에 있는 대지는 평당 3~4백만 원에 거래되고 있는 지역입니다. 물론 저에게는 필요 없는 땅들이긴 하지만 이 지역의 부동산 시세를 보면 향후 투자 가치를 예상해 볼 수 있기 때문에 주변 지역의 실거래 현황을 분석하고 있습니다.
향후 체크해야 할 내용들
1. 해당 지역에 근생시설 건축이 가능한가?
2. 건축을 위해서 지목 변경 비용은 얼마나 들어가는가?
3. 지역에 관광객 유입을 위해 계획된 교통망 개선 계획이 있는가?
임장을 가기 전에 위 3가지 내용을 체크하고, 9월에 임장을 다녀올 계획입니다. 실제 현장을 방문해서 분석한 내용은 다시 정리할 예정입니다. 이상으로 울진 계획관리지역 땅 463평 매물에 대해 정리하였습니다.
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