인생 후반전을 준비하면서 울진에 소재한 땅을 알아보고 있습니다. 모처럼 마음에 드는 땅이 나와서 임장을 다녀오기 전에 주변 시세나 입지, 투자 가치 등을 따져보고 있네요. 해당 토지는 울진 바닷가 마을에 소재하고 있고, 계획관리지역으로 지정된 지목이 전(田)인 토지입니다.
이 땅에 카페와 펜션 등 건물을 지으려고 계획 중인데 계획관리지역에 건물을 몇 평이나 지을 수 있을까 알아봤습니다. 계획관리지역에 있는 해당 토지의 정보는 이전 글을 참고하시기 바랍니다.
부동산 관련 업종에 종사하시거나 건축 관련된 일을 하는 분이 아니라면, 부동산에 등장하는 용어들은 너무 어렵게 느껴집니다. 저 역시 일반 직장인이기 때문에 곁눈질로 보고 배운 것으로 간단히 이해만 하고 있는 정도이죠.
본 포스팅은 부동산 관련 용어중에 계획관리지역에 대한 내용을 다루고 있습니다. 지목이 전(田)인 토지에 집 짓는 방법은 다른 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
계획관리지역이란?
그런데 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역 등은 뭔가 관리하고 있는 지역이라는 짐작은 가지만, 정확히 뭘 할 수 있는 지역인지 헷갈리기만 합니다. 너무 깊이 들어가면 부동산 용어집이 될게 뻔하므로 이해하기 쉽게 말씀드릴게요.
우선 관리지역 이라는 말이 붙으면 시골이라고 생각하면 됩니다. 도시가 아닌 농림 지역을 향후 필요한 용도로 관리하기 위해서 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역으로 구분한 겁니다.
보전관리지역은 모르는 사람이 들어도 개발되지 않을 것 같다는 느낌은 있으실 겁니다. 자연환경 보호가 필요하거나, 보호할 가치가 있는 산림이 있거나, 수질오염방지, 녹지 공간 확보, 생태계 보전 등을 위해서는 개발이 거의 불가능한 자연환경보전지역으로 지정해야 합니다.
그러나 이러한 보전가치가 있음에도 주변의 용도지역과 관계를 고려하면 완전 개발이 되지 않도록 묶어두기 모호한 지역을 보전관리지역으로 지정합니다. 즉, 제한적인 개발이 가능한 지역으로 볼 수 있죠.
생산관리지역은 생산이라는 말때문에 공장을 지을 수 있는 지역이라고 오해하는 분들이 있지만, 이 지역은 농업, 어업, 임업 생산을 하는 지역을 가르킵니다. 농업이나 어업, 임업 생산을 위해서는 개발을 허용하지 않는 지역으로 묶어 놓고 싶지만, 주변의 용도지역과 관계를 고려하면 완전한 농림지역으로 묶어 놓기 곤란한 지역입니다. 다시 말해서 제한적인 개발이 허용되는 지역이죠.
그렇다면 계획관리지역은 무엇일까요? 보전관리지역과 생산관리지역 보다는 부동산 투자 측면에서 볼 때 좋은 의미를 가지고 있는 지역입니다. 지금은 농림 지역이지만, 앞으로 도시지역으로 편입되거나 도시화가 진행될 것으로 예상되는 지역을 계획관리지역으로 지정합니다.
또는, 자연환경을 고려하면 도시화 까지는 개발하지 못하더라도 제한적으로 개발 허용이 가능한 지역으로 계획적이고 체계적으로 개발 관리가 필요한 지역을 말합니다. 한마디로 향후 상업지역이나 주거지역 등의 도시화 개발이 가능한 지역이라는 뜻이죠.
계획관리지역의 건폐율
몇 층까지 지을 수 있냐구요? 그건 용적율에서 말씀드릴께요. 건폐율은 단순하게 전체 면적에 건축물이 차지하는 땅 면적을 말합니다.
건폐율은 용도지역 또는 용도지구에 따라 건폐율이 정해집니다. 하지만 계획관리지역이라고 해서 모두 건폐율 40%가 허용되는 것은 아닙니다. 건폐율 40%는 국가에서 정해 놓은 큰 기준이고, 이 기준을 바탕으로 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군에서 자체 건폐율 기준을 조례에 담고 있습니다.
그러니까 제가 울진에 있는 계획관리지역에 건물을 지으려면, 건폐율이 40%로 추정은 되지만, 울진 군청 조례에 정확히 몇 %까지 허용하고 있는지 확인해야 합니다. 그래야 낭패를 보지 않습니다.
국가에서 정한 용도지역별 건폐율 입니다. 이 수치는 참고만 하시고 지역별 건폐율은 해당 관공서 건축과나 주택과에 문의하셔야 합니다.
- 제1종 전용주거지역 : 50% 이하
- 제2종 전용주거지역 : 50% 이하
- 제2종일반주거지역 : 60% 이하
- 제3종일반주거지역 : 50% 이하
- 준주거지역 : 70% 이하
- 중심상업지역 : 90% 이하
- 일반상업지역 : 80% 이하
- 근린상업지역 : 70% 이하
- 유통상업지역 : 80% 이하
- 전용공업지역 : 70% 이하
- 일반공업지역 : 70%이하
- 준공업지역 : 70% 이하
- 보전녹지지역 : 20% 이하
- 생산녹지지역 : 20% 이하
- 자연녹지지역 : 20% 이하
- 보전관리지역 : 20% 이하
- 생산관리지역 : 20% 이하
- 계획관리지역 : 40% 이하
- 농림지역 : 20% 이하
- 자연환경보전지역 : 20% 이하
계획관리지역의 용적율
용적율은 해당 토지에 지을 수 있는 건축면적을 말합니다. 단, 건축면적은 지하층을 제외한 지상층의 모든 면적의 합을 말하며, 이 토지를 예로 들어 계산하면 463평 땅에 용적율 100%이므로 463평의 건축물을 지을 수 있다는 말이죠.
여기서 지하층은 주차장이나 해당 건축물의 부속용도로 사용되는 공간일 때만 용적률에서 제외됩니다. 지하층을 주거용이나 근린시설 등의 용도로 사용한다면 용적률에 포함되는 거죠.
아래는 국가에서 정한 용도지역별 용적율 입니다. 이 수치 역시 참고만 하시고 지역별 용적율은 해당 관공서 건축과나 주택과에 문의하셔야 합니다.
- 제1종전용주거지역 : 50% 이상 100% 이하
- 제2종전용주거지역 : 100% 이상 150% 이하
- 제1종일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
- 제2종일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하
- 제3종일반주거지역 : 200% 이상 300% 이하
- 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하
- 중심상업지역 : 400% 이상 1천500% 이하
- 일반상업지역 : 300% 이상 1천300% 이하
- 근린상업지역 : 200% 이상 900% 이하
- 유통상업지역 : 200% 이상 1천100% 이하
- 전용공업지역 : 150% 이상 300% 이하
- 일반공업지역 : 200% 이상 350% 이하
- 준공업지역 : 200% 이상 400% 이하
- 보전녹지지역 : 50% 이상 80% 이하
- 생산녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
- 자연녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
- 보전관리지역 : 50% 이상 80% 이하
- 생산관리지역 : 50% 이상 80% 이하
- 계획관리지역 : 50% 이상 100% 이하
- 농림지역 : 50% 이상 80% 이하
- 자연환경보전지역 : 50% 이상 80% 이하
결론적으로, 185평으로 3층을 올리거나 100평으로 5층을 올리거나 50평으로 9층을 올릴 수 있습니다. 물론 고도제한 조례를 봐야 하겠지만, 이론적으로는 연면적 463평의 건물을 지을 수 있습니다.