요즘 울진에 땅 알아보는 재미로 살고 있습니다. 확실한건 모르면 보이지 않던게 알고 나니까 훨씬 더 잘 보입니다. 무슨말이냐면, 네이버 부동산과 네이버 경매에서만 부동산을 보고 있었는데 유튜브로 보니까 드론으로 찍은 항공사진과 직접 임장하면서 촬영한 동영상으로 보니 물건에 대해서 확신이 생기게 됩니다.
용인에서 경북 울진까지 매번 임장을 다녀오기에는 상당한 거리라서 쉽지 않았는데 유튜브를 통해서 온라인 임장을 해보니 불필요한 발걸음을 많이 줄일 수 있을 것 같습니다. 참으로 편리한 세상에 살고 있습니다.
각설하고 마음에 드는 물건을 보고서도 그 지역에 살지 않기 때문에 매물 가격이 적당한지 판단하는게 제일 어려웠습니다. 아파트 처럼 비교할 수 있는 기준 시세나 실거래가가 있다면 판단이 쉽겠지만, 제가 보는 땅이나 시골에 있는 구옥은 기준도 없고 주인이 내놓는 가격이 시세가 되는 경우가 많기에 답답했죠.
또, 정말 원하는 위치에 원하는 물건이 나왔는데 가격이 비쌀경우 난감합니다. 넉넉한 자금을 가지고 부동산 투자하는 분들이야 걱정 없겠지만, 은퇴준비를 위해 알아보는 저같은 사람은 지금 살고 있는 집을 팔아서 은퇴 후 거처를 마련해야하는 경우가 많기에 당장 땅을 살 여윳돈은 없는거지요.
그렇다고 사는집을 팔고 전세 또는 월세 살면서 땅을 사는 방법은 썩 내키지않는 방법이구요. 이럴 경우 생각할 수 있는 방법은 대출을 끼고 땅을 사는 겁니다. 바로 이게 문제입니다. 그 오랜 세월을 살았음에도 토지 담보 대출을 생각해보니 머리가 하얘집니다. 모르니까요....
토지 담보 대출 한도
아파트 담보 대출은 KB시세를 기준으로 은행에 가면 알아서 한도를 정해줍니다. 어떤 은행을 가더라도 이율의 차이가 있을뿐 한도는 대동소이 합니다. 지금까지 은행이 해주는 대로 나라가 정해준대로 대출을 받고 살았습니다. 어떤 기준으로 대출한도가 정해지는지도 모르고 말이죠.
토지는 아파트처럼 수시로 거래되고 실거래가격을 인터넷을 통해 쉽게 확인할 수 없습니다. 또한, 지목이 맹지, 대지, 전, 답 등 다양하고 해당 토지의 형태나 위치, 진입로 여부 등 워낙 다양한 요소에 영향을 받기 때문에 면적에 따라서 단순하게 한도를 정할 수 없습니다.
따라서, 토지 담보 대출 한도를 정하기 위해서는 공인 감정평가기관을 통해 감정가격을 평가해야합니다. 감정평가는 금융기관에서 의뢰하기 때문에 대출을 받는 사람이 따로 알아볼 필요는 없습니다.
토지의 감정가격이 나오면 보통 해당 감정가격의 약 70% 수준이 토지 담보 대출 한도로 정해집니다. 그렇기 때문에 감정가격이 높게 평가될 수록 대출 한도는 커지겠죠.
감정가격도 대부분 시세의 90% 수준으로 평가되는게 일반적입니다. 약간의 차이는 있겠지만, 평균적으로 시세의 90% 수준으로 평가됩니다. 뒤집어 말하면 시세를 잘 아는 기관이 감정평가를 해야 제대로된 시세를 기준으로 감정가가 나옵니다.
이부분 중요합니다.
이같은 내용으로 토지 담보 대출 한도를 계산해 보면 이렇습니다.
토지 감정가격 = 시세 * 90%
토지 담보 대출 한도 = 감정가격 * 70%
1억을 주고 땅을 샀다면
1억(시세) * 90% * 70% = 6,300만원 대출 가능
토지 담보 대출은 어디가 좋을까?
앞서 말씀드린거 기억하시나요? 시세를 잘 아는 기관이 감정평가를 해야 대출 한도가 높아진다는 말요.
지금 부터는 이부분을 설명 드리겠습니다. 여러분이 서울 강남 한복판에 땅을 매입하는데 대출이 필요하다면 주거래은행 아무곳이나 가서 상담을 받아도 대출 한도에는 크게 영향을 받지 않습니다.
하지만 저같은 경우에는 경기도 용인에 살면서 경북 울진의 바닷가 시골땅을 매입하려합니다. 경기도 용인에는 저의 주거래 은행인 하나은행이 블록마다 지점이 하나씩 있습니다. 정말 많죠. 하지만 제가 은퇴 후 살고자 하는 시골마을에 하나은행이 있을까요?
대출을 받는데 그게 무슨상관이냐고 생각하시는 분들이라면 저와 같은 부동산과 대출에 있어 초보일것입니다. 시골에 가장 많은 금융기관이라면 어떤게 있을까요? 우체국, 신협, 단위농협, 새마을금고, 상호저축은행 등 2금융권 은행입입니다.
우리가 흔히 은행이라 부르는 1금융권 소속의 하나은행, 우리은행, 신한은행, 국민은행, IBK기업은행은 시골에 거의 없습니다. 더구나 은행마다 오프라인 지점을 감축하고 있는 추세라서 있는 은행마저 없어지고 있습니다.
다시말해서 시골에 토지 담보 대출을 받으려면 지점도 없는 1금융권 보다는 해당 지역에 많이 있는 2금융권에서 대출 심사를 받는게 좋습지다. 이유는 해당 지역의 시세에 대해서 잘 파악하고 있고 지가 상승이나 하락에 대해 늘 체감하고 있기 때문에 이들이 의뢰하는 감정평가기관은 이들의 의견을 최대한 반영하여 시가에 근접한 감정평가를 하기 때문입니다.
그리고 이들 은행은 대출 실적을 필요로하는 지점들이 많아서 토지 담보 대출이 1금융권보다 쉽게 진행되고 시가가 반영된 감정가를 받기때문에 대출 한도를 조금이라도 더 받을 수 있는겁니다.
1금융권은 상대적으로 해당 시세를 잘 모르기 때문에 정해진 테이블로만 계산기를 두드리며, 토지 담보 대출에 대한 리스크를 줄이기 위해 최대한 감정가를 적게 가져가고 싶어합니다.
이런 이유로 토지 담보 대출은 2금융권을 이용하시는게 유리합니다.
땅값 적정한 가격일까?
서두에 말씀 드린것처럼 내가 살고 있는 지역이 아닌 타지에 그것도 도심이 아닌 시골에 땅을 사거나 오래된 구옥을 살때 매입하고자 하는 가격이 적정한 가격인지가 가장 궁금합니다.
다른 사람보다 아주 저렴하게 땅을 사지는 못하더라도 최소한 눈탱이는 맞지 않았으면 하는 마음이 앞서지만 타지의 부동산이란 부동산 중개사무소 말고 물어볼데가 없습니다.
이런 고민을 하다가 찾은 사이트가 있습니다. 바로 밸류맵 입니다. 이 밸류맵의 장점은 찾고자하는 지역의 토지와 주택 등 부동산의 최근 실거래가격을 볼 수 있다는 점입니다. 그것도 평당 얼마에 언제 거래되었는지, 그 이전 거래는 얼마에 했었는지까지 모두 알 수 있습니다.
사용법을 말씀드리면, 관심있는 매물을 밸류맵에서 주소로 검색하면 지도상으로 해당 지역의 실거래 이력을 볼 수 있는데요. 아래 사진의 별표시 지점이 제가 원하는 매물이라면 그와 가장 같은 조건으로 보이는 부동산의 거래이력을 클릭합니다.
이렇게 해당 매물을 파는 주인과 부동산 중개업소를 만나기 전에 지역의 실거래 가격을 알고 만난다면 흥정하는데도 도움이되고, 적어도 눈탱이맞는 일은 없을 것 같습니다. 아주 유용한 사이트입니다.
이렇게 온라인으로 임장가면서 주변 시세를 실거래가 기준으로 알아보고 대략적인 토지 담보 대출 한도 까지 알고나니 한결 마음이 편해집니다. 아무것도 모르고 덤벼보니 막막했는데 하나하나 알아가면서 앞이 보이기 시작하네요.
앞으로도 갈길이 멀지만 느려도 소걸음 이라고 천천히 준비해 나가겠습니다.