울진에 마음에 드는 땅이 있어 인생 후반전을 준비한다는 마음으로 이것 저것 알아보고 있습니다. 계획관리지역에 지목이 전(田)으로 되어있는 땅 463평인데 계획관리지역이기 때문에 건폐율은 40%, 용적율은 100%로 연면적 463평의 건물을 지을 수 있는 땅입니다. 그런데 건물을 지으려면 지목이 전(田)이므로 대지로 변경해야 하는데 지목변경 절차는 어떻게 될까요.
집을 한채 지으면 10년이 늙는다는 말이 있습니다. 땅이 있다고 아무데나 건물을 올릴 수 있는 게 아니라 건물을 지을 수 있는 땅으로 형질과 용도, 지목을 변경해야 하고, 땅이 준비가 되었다면 어떻게 지을 건지 설계하고, 시공업체를 찾아 견적 받고 자재를 선정해서 집을 지으면서, 관련된 건축법에 위배되지 않도록 관공서에 확인하면서 짓다 보면 견딜 수 없는 스트레스가 찾아오기 때문이죠.
그렇다고 해도 원하는 곳에 꿈에 그리던 멋진 집을 짓고 살아가는 인생 후반전을 생각하면, 이런 스트레스와 두려움은 이겨낼 수 있다고 생각합니다. 본 포스팅은 제가 울진 계획관리지역에 지목이 전(田)인 땅에 건물을 짓기 위한 지목변경 절차를 다루고 있습니다.
왜 논이나 밭에 집을 지으려할까?
대지보다 훨씬 저렴하기 때문에 더 넓은 면적을 매입할 수 있고, 집을 짓고 정원까지 꾸밀 수 있으니 저렴한 땅을 찾는 건 당연한 일입니다. 제가 집을 짓고 싶은 울진 바닷가 땅의 시세를 보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 이전 글에서 분석하고 있는 이 땅은 바닷가에서 300미터 떨어진 언덕에 있는 지목이 전(田)으로 되어있는 땅입니다.
면적이 무려 463평이나 되는데, 매매호가가 2억입니다. 평당 43만원 정도 되는거죠. 하지만 바닷가에서 접해있으면서 지목이 대지로 되어있는 땅은 평당 200만원을 호가합니다. 100평을 매입하면 2억이고, 이것도 저렴한 땅에 속합니다.
저의 경우 주거용 단독주택을 지으려는게 아니라, 카페와 작은 숙박시설, 그리고 다이빙 샵을 같이 운영하고 싶은 계획이 있기에 100평에 이런 시설을 모두 짓기는 불가능합니다. 그래서 300~500평 정도 되는 땅을 찾고 있는데 지목이 대지라면 땅값만 6억~10억이 필요합니다. 저의 재산으로는 불가능한 미션이 되는 겁니다.
하지만, 지금 보고 있는 땅은 지목이 전(田)으로 된 463평이 2억 정도이므로 계획대로 추진해 볼 만한 예산입니다. 하지만 땅이 저렴한 만큼 복잡한 지목변경 절차를 밟아야 하는 수고는 감수해야 합니다. 그래서 지금 지목변경 절차를 알아보고 있는 중입니다.
지목이란 무엇일까?
따라서 지목에 따라서 땅 값이 달라지므로, 사람들은 저렴한 땅을 사서 개발 행위를 통해 땅 값을 올리는 방법을 찾습니다. 이때 필요한 절차가 해당 토지의 용도변경이나 지목변경 절차입니다.
우리나라에서 관리하고 있는 지목의 종류는 28가지나 됩니다. 저와 같이 땅을 매입해서 집을 짓고 싶은 분들은 기본적으로 알아야 할 내용이므로 간단히 정리해 드리겠습니다.
- 전 : 물을 상시적으로 이용하지 않고, 곡물이나 원예작물, 약초 등을 재배하는 토지
- 답 : 물을 상시적으로 이용하면서, 벼, 미나리, 연 등을 재배하는 토지
- 유지 : 배수가 잘 되지 않아 상시적으로 물이 고여있는 소류지, 호수, 연못 등의 토지
- 구거 : 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설의 토지
- 하천 : 자연의 유수가 있는 토지
- 광천지 : 땅에서 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 토지
- 양어장 : 수산물을 번식 또는 양식을 위해 인공적으로 조성한 토지
- 수도용지 : 정수 및 공급을 위한 취수, 저수, 도수, 정수, 배수시설이 있는 토지
- 제방 : 조수, 자연유수, 모레, 바람 등을 막기위해 방파제, 방사제, 방조제등의 토지
- 염전 : 바닷물을 끌어들여 소금을 만들기 위해 조성된 토지
- 과수원 : 사과, 배, 밤, 귤 등을 집단으로 재배하는 토지
- 목장용지 : 축산업 및 낙농업을 위해 가축을 기르는 토지
- 임야 : 산림 및 원야를 이루는 암석지, 자갈밭, 모래땅, 황무지 등
- 대지 : 택지 조성공사가 준공된 토지
- 공장용지 : 제조업을 하고 있는 공장시설의 토지
- 학교용지 : 학교 교사와 부속시설물이 있는 토지
- 종교용지 : 종교의식을 위한 교회, 사당, 사찰, 향교 등의 토지
- 주차장 : 자동차 주차를 위한 독립적인 시설을 갖춘 토지
- 주유소 용지 : 석유, 가스, 전기, 수소 등을 판매할 수 있는 시설이 있는 토지
- 창고용지 : 물건을 보관, 저장하기 위한 독립적인 시설물을 갖춘 토지
- 도로 : 보행 및 차량운행에 이용되는 토지
- 철도용지 : 궤도가 설치되거나 관련 설비와 형태를 갖춘 역사 등의 토지
- 공원 : 공중 보건, 휴양, 정서 생활에 이용하기 위한 시설이 있는 토지
- 묘지 : 사람이나 시체의 유골이 매장된 토지
- 체육용지 : 종합운동장, 축구장, 야구장 등의 시설과 관련 부속물이 있는 토지
- 유원지 : 위락, 휴양에 적합한 종합적인 시설을 갖춘, 수영장, 놀이터, 낙시터 등
- 사적지 : 문화재로 지정된 유적, 고적, 기념물을 보호하기 위한 토지
- 잡종지 : 돌이나 흙을 파내거나, 야적장, 갈대밭 같은 토지
전을 대지로 바꾸는 지목변경 절차
지목을 변경해야하는 이유를 알았으니, 이제부터 전을 대지로 바꾸는 지목변경 절차에 대해 설명드릴께요. 말로하면 간단한 것처럼 보이지만, 실제로 해보면 관할 관공서에 여러번 신청을 하고 승인을 받은 후에 다음 절차로 넘어가야 하니, 어렵지 않지만 귀찮고 복잡한 일입니다. 그래도 인생 후반전의 꿈을 이루기 위해서는 해야죠.
농지 전용 허가 신청
제가 매입하고자 하는 땅은 지목이 전으로 농사를 짓고 있는 땅입니다. 실제 농사를 짓고 있는지는 중요하지 않고, 지목이 전으로 되어있기 때문에 농지를 개발할 수 있도록 승인을 해달라는 의미에서 농지 전용 허가 신청을 해야합니다.
농지 전용 신청은 관할 시군구청에 신청할 수 있으며, 보통 15일 ~30일 정도의 시간이 필요하므로 참고하시기 바랍니다.
토지의 형질 변경
제가 매입하려는 토지는 언덕에 위치해 있어 경사가 있는 토지입니다. 여기에 바로 공사를 할 수 없기 때문에 절토나 성토를 해서 건축을 할 수 있도록 땅을 평평하게 가꾸는 작업이 필요합니다. 이 작업을 형질 변경이라고 하는데, 토지의 형태나 모양을 바꾸는 것도 해당 관청에 허가를 받아야 하므로 시군구청에 형질 변경 신청을 해야합니다.
이때 반드시 있어야 할게 해당 토지까지 진입할 수 있는 도로가 있어야 합니다. 신축을 하기 위해서는 해당 토지까지 진입할 수 있는 4m이상의 폭을 가진 도로가 있어야 하는데, 다행히 이 토지에는 4미터 도로와 수도관까지 매립이 되어 있어 형질 변경 신청을 할 수 있습니다.
주택이나 건물 건축 행위
형질 변경 승인이 되면, 이제 건물을 지을 수 있습니다. 원하는 형태의 건축물을 스캐치하여 설계사를 통해 설계도면이 확정되면, 시공업체를 선정하여 건축을 하면 됩니다. 건물이 완공되면 준공검사를 받고 건축물대장에 등재하면 됩니다.
지목변경 신청
이렇게 건축물대장에 등재가 되면 지목변경 신청을 할 수 있습니다. 지목변경 신청은 토지 용도가 변경된 날로부터 60일 이내에 신청서를 제출하셔야 됩니다.
전을 대지로 지목을 변경할때는 지목변경 신청이 가장 먼저 진행되어야 한다고 잘못 알고 있지만, 농지전용 허가와 형질변경을 통해 건축을 완료한 후에 지목변경 신청을 할 수 있습니다.
가장 중요한 체크사항이 있습니다! 지목변경 절차는 위와 같지만 모든 토지가 지목변경이 가능하지는 않습니다. 각 관할 관청의 조례에 따라 지목변경이 가능한 땅도 있고, 그렇지 못한 땅도 있기 때문에 저와같은 생각으로 땅을 매입하려면 사전에 반드시 관할 행정기관에 지목변경이 가능한 땅인지 확인을 하고 매입을 결정해야 합니다.
이상으로 전에 집 짓기 전 지목변경 절차에 대해 알아봤습니다. 저는 이제 울진군청 건축과에가서 지목변경이 가능한 땅인지 확인해야 합니다. 시작도 안했는데 엄청 바쁘네요.