은퇴 준비를 하면서 현재 살고 있는 아파트를 팔아서 은퇴 준비 자금으로 사용하기에는 부족합니다. 그래서 아파트 신규분양을 받아서, 시세차익을 실현한다면 조금 여유있는 은퇴 준비가 되지 않을까 하고 용인 역북 서희스타힐스 지역주택조합 아파트 계약건을 고려하고 있습니다.
하지만, 지역주택조합 아파트의 위험성이나 문제점 등은 우리가 익히 들어서 알고 있기때문에 선듯 계약을 하기가 망설여집니다. 따라서 오늘은 지역주택조합 아파트 계약시 유의사항과 장단점, 그리고 반드시 체크해야할 것들은 무엇인지 정리해 보겠습니다.
지역주택조합 아파트를 이해하려면, 우선 아파트 분양시 시행사와 시공사의 개념을 알아야합니다.
지역주택조합 아파트란?
시행사는 아파트 건설의 부지선정, 각종 인허가의 행정업무, 관공서와의 업무처리, 분양계획 및 입주자모집 공고 등의 일을 하고 있으며, 시공사는 토목공사와 건축공사 등의 아파트를 짓는 일을 하고 있습니다.
우리가 잘 알고있는 현대건설, GS건설, 서희건설 등이 아파트를 짓는 시공사이며, 시행사는 해당 사업만을 위해 만들어지는 법인으로 생소한 이름이 대부분 입니다. 지역주택조합은 바로 시행사의 역할을 하는 조합 단체인 것입니다.
지역주택조합 아파트는 조합 가입 자격을 가진 사람들끼리 돈을 모아서 토지를 매입하고, 아파트를 지을 건설사를 선정해서 아파트가 지어지면 저렴하게 조합원들이 한채씩 나눠가지고, 남는 아파트는 일반분양으로 판매하는 방식입니다.
지역주택조합 아파트가 민간분양 아파트에 비해 저렴한 이유는 시행사가 가져가는 개발이익을 따로 지급할 필요가 없기 때문입니다. 이론적으로 정말 좋은 취지입니다.
지역주택조합 가입 자격
① 당해지역에 6개월 이상 거주하고 있는자
② 무주택 또는 전용면적 85m2이하 주택 1채를 소유한자
③ 위의 2가지를 충족하는 세대주인자
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지주택 아파트의 장점은 ① 주택 청약통장이 필요없다는 것입니다. 조합원들이 돈을 모아서 진행하는 사업으로, 아파트를 한채씩 나눠 가지기 때문에 청약통장을 사용할 일이 없습니다.
이론적으로는 더없이 좋은 취지의 사업이지만, 안타깝게도 우리 사회에서 지역주택조합 아파트의 인식은 아주 좋지 않습니다. 여러가지 이유가 있겠지만 사업에 대해 책임질 주체가 명확하지 않다는 점을 들고 싶습니다.
며칠전 아파트 현관문에 전단지 하나가 붙었습니다. 용인 역북 서희스타힐스 입주자 모집이라는 홍보전단지였는데, 주요 내용은 아파트 사업 부지를 100% 매입하였고, 다음달에 사업승인 접수가 예정되어 있으니 얼마남지 않은 조합원 배정물량을 놓치지마라는 내용입니다. 즉, 계약금 3,000만원을 내고 조합원에 가입하라는 말입니다.
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지역주택조합 아파트 장점
이 말은 해당지역이 투기과열지구이든, 조정대상지역이든 상관없이 배정 받는 아파트에 대해서 전매제한, 의무거주기간 같은 제약조건도 없고, 청약을 위한 1순위 2순위 구분도 없다는 말입니다.
또다른 장점으로는 ② 일반분양 아파트보다 저렴하다는 것입니다. 조합원들에게 배정되는 물량외에 다른 물량은 일반분양으로 진행되는데, 입주자모집공고에 공고된 아파트 일반분양가보다 조합원에게 배정되는 아파트의 가격은 저렴합니다.
저렴하게 구입하기 위해서 조합이 구성되고, 조합원들은 돈을 미리 내기때문에 당연한 조건이기도 합니다. 일반분양에서 생기는 개발이익이 조합원들에게 돌아가는거죠.
추가로 사업에 따라서 ③ 조합원들에게 추가 혜택이 주어집니다. 발코니확장을 무료로 공급 받기도 하고, 빌트인 가전을 무료로 받기도 합니다. 그리고 조합원들이 동호수를 먼저 배정받기 때문에 로얄층이나 전망이 좋은 것은 대부분 조합원들에게 돌아갑니다.
지역주택조합 아파트 단점
보통 지역주택조합 아파트는 조합이 설립된 후 아파트 준공시까지 10년이 걸리는 사업들이 많습니다. 하지만 조합원으로 가입할 당시에는 이렇게 오랜시간이 걸릴지 모르고 가입합니다.
① 토지 매입 지연
좋은 취지로 조합원들이 돈을 모아 아파트를 지을 토지를 매입하는데, 토지 매입이 95% 이상이더라도 나머지 5%로 인해 사업승인이 나지 않는 경우도 많습니다. 또한, 토지를 매매하기로 합의나 계약은 했지만, 다른 문제점으로 등기를 내지 못하는 경우도 있습니다.
② 조합원 자격 유지의 어려움
제가 사는 용인 처인구에서도 지역주택조합이 설립 된 후 10년만에 일반분양이 이뤄진 아파트가 있습니다. 처인구의 서희스타힐스인데요. 해당 조합원들은 기다린 10년에 더해서 아파트가 준공되는 3년까지 총 13년간 조합원 자격을 계속 유지해야합니다.
예를들어, 무주택 또는 전용면적 85m2이하 주택 1채만을 소유해야하고, 세대주 자격도 계속 유지되어야하며, 13년동안 다른 아파트 청약에 당첨되거나, 저렴하다고 매입했다가는 조합원 자격이 박탈될 수도 있습니다.
③ 조합원간의 이권 다툼
가장 흔하고 부끄러운 문제점 입니다. 지역주택조합 아파트가 인식이 좋지 않은 이유중에 조합장이 개인의 사리사욕을 채우기 위해 사업을 지연시키거나 또다른 무언가를 만들어내는 경우가 많습니다.
반대로 조합에서 진행하는 사업이 부조리가 있다고 보고, 또 다른 조합원들이 뭉쳐 비대위를 결성하여 조합의 사업진행을 방해하는 경우도 있습니다. 이 경우는 사리사욕을 채우는게 조합일 수도 있고, 비대위일 수도 있습니다. 물론 둘다 일수도 있죠.
④ 사업지연 또는 예상하지 못한 비용은 모두 조합원 부담
이런 저런 이유로 사업이 지연되거나 예상하지 못한 부분에서 발생하는 모든 비용은 조합원들에게 추가 분담금이란 이름으로 돌아온다는 것입니다.
때문에 처음에 알고있던 조합원 분양가만 지불하고 입주를 하는 경우는 거의 없습니다. 다행인건 추가 분담금을 지불해도 일반분양가보다는 저렴한 경우가 많지만 이걸 다행으로 생각해야하는지는 의문입니다.
지역주택조합 아파트 계약시 유의사항
최근 여러차례 신규아파트 분양에 청약을 했지만, 1주택자인 우리 가족에게 당첨확률은 1.0%도 안되어 계속해서 고배를 마시고 있던터라, 지주택 아파트 광고에 솔깃한게 사실이었습니다.
고수익의 투자에는 항상 리스크가 따라가기 마련이지만, 지주택 아파트는 계획대로 진행되면 문제없지만, 한번 꼬이기 시작하면 방법이 없는터라 상당히 고민되는 상황입니다.
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| 용인 역북 서희스타힐스 지역주택조합 아파트 모집 광고 |
일단 상담을 받아봐야 판단을 할 수 있어서, 분양 홍보관에 방문하기로 예약을 했습니다. 이렇게 지역주택조합 아파트 계약시 유의사항이나 상담시 체크해야할 사항을 정리해봤습니다.
지역주택조합 아파트 계약시 유의사항
① 토지 소유권 이전여부 확인
용인 역북 서희스타힐스 지역주택조합 아파트 처럼 초기 조합원을 모집하는 경우가 아닌, 조합원 배정물량 잔여분에 대한 추가 모집일 경우에는 토지 매입이 상당부분 진행이 되어있습니다.
해당 광고에도 토지 100% 확보 완료라는 광고문구가 있지만, 홍보관 상담시 확인해야할 것은 토지 소유권이 100% 이전되었다는 등기부등본 존재여부입니다. 만약, 토지 매매계약서 95% 이전 완료라고 하거나, 등기부등본을 확인할 수 없다면, 토지 매입이 완료된 것으로 보기는 어렵습니다.
② 홍보관 말고 시청에 토지 등기부등본 확인
좀더 확실하게 체크하려면, 분양 홍보관에서 등기부등본을 보여주거나, 보여주지 않아도 시청에 직접 확인해보는게 좋습니다. 그래야 계약을 판단하는데 확신이 생기니까요.
③ 일반분양 물량의 흥행여부
본인이 판단해야겠지만, 조합원 물량을 뺀 일반분양 아파트가 완판될 수 있는지 입지나, 주변개발호재, 각종 여건등을 고려해서 예상해 봐야합니다. 일반분양 아파트가 완판되어야만 조합원들이 예상한 혜택이 돌아옵니다. 일반분양 아파트의 완판으로 발생하는 개발이익은 곧 조합원들의 이익이기 때문이죠.
④ 시간과 자금의 여유
앞서 말씀드린데로 지주택 사업은 생각했던 것보다 사업이 지연되는 경우가 많습니다. 지역주택조합 아파트 계약시 유의사항으로 반드시 확인해야할 것은 본인이 지연되는 시간을 기다릴 수 있고, 그 시간동안 자금이 묶여있어도 되는지를 판단해야합니다.
물론, 추가 분담금도 염두해 두어야 합니다. 추가 분담금은 대부분 입주 직전에 내기도 하지만, 경우에 따라서 일반분양을 하지도 않았는데 발생하는 경우도 있습니다.
내일 용인 역북 서희스타힐스 지역주택조합 아파트 홍보관에 방문해서 상담할때 위의 4가지 사항을 체크하고 계약 여부를 결정하려합니다. 어설프게 집한채 가지고 있어서 신규 아파트 청약에 당첨되기가 너무 힘드네요.
마냥 당첨되기만을 기다릴 수 없으니, 은퇴 준비를 위해서 다각도로 검토해 봐야합니다.