어제 제주시 이도일동에 있는 도시형 생활주택 월세 물건을 보고왔습니다. 제주대에 다니는 첫째가 기숙사에서 나와 자취를 하고싶다고해서 여러번 고민 끝에 원룸형 월세를 알아보고 있즌 중이죠.
기숙사보다는 3~4배 비용이 더 들어가지만 코로나로 인해 학교식당 운영을 하지 않아 매일 컵라면으로 끼니를 때우는 녀석이 안쓰럽기도 해서 원룸을 알아보고 있지만, 원룸에 산다고 해서 밥을 해먹을까 의문이 들기도 합니다.
학교가 아닌 일반 주거시설이기에 해당 원룸 주변에 위험시설은 없는지 안전한 출입이 가능한지 직접 보고싶어 방문했으며, 와이드로 찍은 부동산 제공사진만을 보고는 원룸의 크기가 짐작조차 어려워 제주도를 당일치기로 다녀왔습니다.
첫째 : 건물 등기부등본 확인하기
해당 물건은 보증금 200만원에 월세 50만원 수준의 물건입니다. 보증금이 큰 금액이 아니기에 물건만 마음에 들면 부동산에서 안내해주는데로 계약하면 되겠죠?
그러다 큰일 납니다. 보증금 규모를 떠나서 모든 부동산 계약시에는 건물 등기부등본을 확인해야합니다. 실제 건물 소유주는 누구인지 다른 근저당이 설정되어 있는지, 있다면 그 규모는 얼마인지 등을 꼼꼼히 살펴봐야합니다.
물론 등기부등본은 700원을 지불하고 온라인으로 신청하여 미리 볼수도있지만, 이건은 계약시에 부동산에서 제공해주는 당일 발급본을 확인하기로 했습니다. 만약 부동산에서 보여주지 않는다면 요청해서 받아보셔야 합니다.
여기서 확인하고자 하는것은 실제 소유주와 임대이 같은 사람인지를 확인해야 합니다. 간혹 실제 소유주와 임대인이 다른 경우가 있는데 사정이야 있겠지만 그럴경우는 의심을 해야됩니다.
임대차계약시 사기사례중에 실소유주가 아닌 부동산 또는 제3자가 관리를 명분으로 다수의 임차인과 여러건을 계약한 수 보증금을 들고 도망가는 사례가 있기에 등기부등본상의 실제 소유주와 계약하는게 가장 안전한 방법입니다.
반드시 계약 전 등기부등본 확인하기!!
부동산 초보나 대학생의 경우 남의 건물 등기부등본을 내맘대로 볼 수 없다고 생각하시는 분들이 많은데 대한민국 모든 부동산의 등기부등본은 수수료만 내면 발급받아 등기내용을 확인할 수 있으니 걱정말고 발급받으시거나 부동산에 요청해서 받으세요
둘째 : 전입신고 및 확정일자 받기
또, 오피스텔도 용도가 뭘로 등기되었는지에 따라 전입신고를 할 수 없는 사무용 오피스텔이 있기때문에 하고싶어도 전입신고를 하지 못하는 경우도 있습니다.
월세 계약을 하고 전입신고나 확정일자를 받지 않거나 받을 수 없는 건물을 게약하는건 자유지만 이 경우에는 혹시 불미스러운일이 발생했을때 보증금을 받지 못하거나 경매로 넘어간경우 당장 짐을싸서 나가야하는 일이 발생할 수 있기때문에 그럴일이 없다는 확신이 있는 건에 대해서만 계약을 추천드립니다.
그런데 분명 전입신고가 가능한 건물인데 전입신고를 못하게 하는 물건이 있습니다. 이 경우는 가능한 해당 건물을 계약하지 않기를 추천드립니다. 전입시고 가능한 건물에 하지 못하게 하는건 좋지않은 시그널입니다. 문제의 소지가 있다는 거죠.
자! 그럼 왜 전입신고와 확정일자를 받아야 하는걸까요?
등기부등본 확인시 근저당이 없는 물건의 경우
깨끗한 물건을 계약하고 전입신고와 확정일자를 받는다면 2가지 보험을 들 수 있습니다. 하나는 경매로 넘어가거나 어떤 문제가 발생했을때 임차보증금을 최우선으로 변제받을 수 있다는거구요. 두번째는 경매로 소유주가 바뀌어도 내가 계약한 기간동안 계약조건대로 살 수 있는 대항력을 가질 수 있다는 겁니다.
등기부등본 확인시 근저당이 있는 물건의 경우
상당히 많은 건물들이 등기부등본상 근저당이 설정되어 있는게 현실입니다. 투자목적 또는 임대목적으로 매입할때 대출을 받아 건물을 사는 경우가 많기 때문인데요.
근저당이 설정된 건물을 계약하고 전입신고를 한다면 소액 최우선변제를 받을 수 있습니다. 하지만 새로운 소유주가 나가라고 하면 짐을싸서 나가야해서 대항력은 가질 수 없습니다. 그래도 보증금을 받으면 다른데를 계약할 수 있으니 큰 피해는 막을 수 있습니다.
전입신고! 확정일자! 가능한 계약이라면 반드시 해야합니다.!!
셋째 : 보증금과 월세는 소유주명의 통장으로 입금
예를들어 아들에게 증여하기 위해서 아들 명의로 건물을 매입하여 임대를 놓고있는데 그 임대 수익은 부모님이 생활비로 받아가는 경우가 있습니다. 흔한 사례입니다.
또, 직장을 다니는 고액연봉자 남편 명의의 건물을 임대하면서, 세금이 많이 나와서 그런다고 와이프 통장으로 입금받고자 하는 소유주들도 계십니다. 가능한 스토리입니다.
이 두가지 사례가 정말 사실일 수도 있고, 사기를 위한 거짓일 수도 있습니다.
중요한건 반드시 등기부등본에 명시되어 있는 건물 소유주 명의의 통장으로 입금하는게 좋고, 부득이하게 소유주의 부탁으로 다른사람 명의의 통장으로 입금해야한다면, 임대차계약서 특약사항에 해당내용을 기재하고 날인하여 근거를 남겨야 합니다.
월세는 소유주 통장으로! 아님 특약사항에 명시된 사람에게 이체할것!
우리가 집을 살때나 전세계약을 할때는 큰 금액이 왔다갔다 하기때문에 신중하게 확인하고 많이 찾아보고 계약을 하지만, 월세계약 특히 보증금이 200만원 정도의 원룸 월세 계약은 가볍게 생각하는 경우가 많습니다.
하지만 엄연히 부동산 계약이고 굳이 불미스러운 상황을 만들지않고 싶다면 최소한의 3가지는 확인하고 지키는게 좋을것 같습니다.
가는길에 만난 풍경
제주도를 당일치기로 다녀오려면 부지런히 움직여야 했습니다. 6시 30분 비행기를 타기위해 4시에 일어나서 준비하고 공항으로 향했습니다. 주말을 피곤하게 시작했지만 이륙 직후 동이트는 서울의 여명(야경이라 해야하나?)을 보니 피곤함이 싹 사라지네요.
현실은 코로나로 인한 제한된 생활과 경제위기로 혼란스럽지만, 비행기에서 내려다 보는 서울은 잔잔한 새벽을 보내고 있네요. 아름답습니다.
잠시 야경에 취해 멍때리다가 나도모르게 잠이 들었나 봅니다. 문득 눈을 떳을때 어떤 섬같은게 보이길래 '독도? 울릉도?' 생각하다가 정신을 차려보니 구름을 뚫고 올라선 한라산 정상이었네요.
이런 광경은 정말 보기드문 풍경인데 오늘 좋은일이 있으려는건지 시작부터 행운이 찾아온것 같아 발걸음이 가벼웠습니다.
오늘은 시작부터 끝까지 행운이 함께하는것 같습니다. 제주도 주민들도 1년에 몇번 보지못하는 한라산 전경을 공항에 한눈에 볼수 있으니 말이죠.
덩달아 오늘 본 도시형 생활주택을 계약하기로 했습니다. 좋은 물건인듯 하고 가는길에 좋은 풍경이 행운을 줄것 같기도 하고 느낌아닌 느낌이 왔다고 할까요.ㅎㅎㅎ
요즘 은퇴 준비를 하면서 주말에 울진을 자주 다녀오는데 오늘 제주도를 다녀가면서 좋은 위치가 있고, 여건이 된다면 은퇴 후 주거지로 제주도를 생각하게 되었습니다.
본의아니게 제주도에 집이 하나 생겼으니 핑게삼이 자주와서 집지을 땅이나 살만한 촌집이 있는지 봐야겠습니다. 뭔가 세로운걸 준비한다는건 언제나 즐겁습니다.